Regolamento europeo sugli affitti brevi: cosa cambia per te, e cosa non è ancora partito

Il Regolamento (UE) 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026 e, per chi affitta, non cambia il lavoro: cambia chi controlla, e con quanta precisione. Le piattaforme devono chiedere il numero di registrazione prima di pubblicare un annuncio, mostrarlo, verificarlo a campione e, nelle zone indicate dallo Stato, trasmettere ogni mese i dati di attività di ciascun alloggio. A te resta quello che già fai: dichiarare il numero alla piattaforma e tenerlo giusto.

Per chi affitta sulla sponda veneta del Garda i numeri sono già due, il CIR veneto e il CIN nazionale, e la loro convivenza è il punto più interessante. Quello che a fine settembre 2026 non risulta su nessuna fonte ufficiale italiana è l'altra metà del meccanismo: il punto di ingresso digitale unico dove i dati dovrebbero arrivare e le sanzioni che l'Italia doveva pubblicare entro il 20 maggio.

In breve

• Nessun codice europeo. Il regolamento non crea un numero valido in tutta l'Unione: detta le regole a cui devono rispondere le procedure di registrazione degli Stati, e chi vuole i dati delle piattaforme deve averne una.
• Il tuo codice diventa un filtro tecnico. Prima di pubblicare l'annuncio la piattaforma deve chiederti il numero di registrazione e deve mostrarlo dentro l'annuncio, poi lo controlla a campione.
• Nelle zone che lo Stato indica, ogni mese parte un file: notti vendute, numero di ospiti per notte con il paese di residenza di ciascuno, numero di registrazione, indirizzo esatto e indirizzo web dell'annuncio. I nomi degli ospiti non ci sono.
• Il flusso serve ai controlli sulla registrazione, non all'accertamento delle imposte, che ha canali propri.

Che cosa fa il regolamento, e che cosa lascia stare

Un regolamento europeo non si recepisce, si applica. Questo è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea il 29 aprile 2024, con l'applicazione rinviata al 20 maggio 2026 per dare agli Stati il tempo di attrezzarsi.

L'oggetto è stretto, e conviene leggerlo prima di allarmarsi. L'articolo 1 lo limita alla raccolta dei dati da parte delle autorità competenti e delle piattaforme, e alla condivisione di quei dati dalle piattaforme verso le autorità. Il diritto di affittare non lo tocca: l'articolo 2, paragrafo 2, lettera a), lascia impregiudicate le norme nazionali, regionali e locali che disciplinano l'accesso all'attività. La soglia italiana oltre la quale l'attività si presume d'impresa resta quindi dove l'ha messa la legge di bilancio: se è quello il punto su cui stai ragionando, il conto si fa in un altro modo.

Poi c'è l'equivoco che gira su mezza stampa di settore: l'Europa avrebbe introdotto un numero di registrazione obbligatorio in tutta l'Unione. Non è andata così. L'articolo 4, paragrafo 1, stabilisce che qualunque procedura di registrazione istituita da uno Stato membro, a livello nazionale, regionale o locale, deve rispettare le regole del capo in cui quella norma si trova. Il paragrafo 2 aggiunge un vincolo solo per chi vuole i dati: lo Stato che impone alle piattaforme di trasmetterli deve avere una procedura di registrazione nelle zone interessate. In Italia se ne sovrappongono due, quello regionale e quello nazionale, ed è la ragione per cui qui l'impatto pratico è quasi nullo: i tre livelli di regole li avevamo già tutti.

Sul Garda veneto i numeri di registrazione sono due

L'articolo 4 descrive come deve funzionare la registrazione: online, sulla base di dichiarazioni di chi affitta, con rilascio automatico e immediato del numero appena informazioni e documenti sono stati caricati, un codice privo di dati personali e iscritto in un registro pubblico e facilmente accessibile. L'articolo 5 elenca cosa si dichiara, e comprende l'indirizzo specifico dell'alloggio con piano e riferimenti catastali.

Chi affitta in Veneto riconosce la procedura, perché la fa già due volte: il CIR arriva in automatico dalla comunicazione di inizio attività su ROSS1000, il CIN si richiede sulla banca dati del Ministero partendo dal CIR. Rilascio automatico, contenuto della dichiarazione e registro somigliano molto a quello che l'articolo 4 pretende.

Somigliare, però, non è la stessa cosa che un atto che lo dica. Nessun documento ministeriale che abbiamo trovato qualifica il CIN come il numero di registrazione ai sensi del regolamento. L'indizio più solido è un comunicato del Ministero del Turismo del 20 giugno 2025, quello che presentava il cruscotto per i Comuni, dove l'evoluzione della banca dati viene descritta come «tesa a ottimizzare l'adeguamento della piattaforma alle disposizioni del Regolamento UE 2024/1028, obbligatorio entro maggio 2026». È il Ministero che dice di stare lavorando a quell'adeguamento, quindici mesi fa, e non di averlo concluso.

C'è poi un punto che nessun testo ufficiale risolve. L'articolo 4, paragrafo 3, lettera d), vuole che un'unità non sia soggetta a più di una procedura di registrazione, mentre in Veneto ne convivono due: la FAQ del Ministero del Turismo sulla banca dati precisa che il CIN non sostituisce il codice regionale o provinciale e che gli obblighi di esposizione di quest'ultimo restano validi. Come si concilino le due cose, o se il regolamento si applichi al CIN, al CIR o a entrambi, non l'abbiamo trovato scritto in nessun atto. Finché non arriva un chiarimento la regola prudente è tenerli giusti tutti e due, su ogni portale.

Una casella merita attenzione. L'articolo 5, paragrafo 3, lascia agli Stati la facoltà di permettere a chi affitta di dichiarare i servizi accessori: se l'Italia la usasse, sarebbe una domanda pesante, perché è l'elenco dei servizi a decidere se stai facendo una locazione turistica o gestendo una struttura ricettiva, e la linea passa più in basso di quanto sembri.

Dal 20 maggio la piattaforma controlla, e può fermarti

Questa è la parte che ti riguarda davvero, anche se l'obbligo non è tuo.

L'articolo 7 impone alle piattaforme tre cose. L'interfaccia deve chiedere a chi pubblica di autodichiarare se l'alloggio si trova in un'area dove esiste una procedura di registrazione. Se la risposta è sì, il numero va fornito prima che l'annuncio possa essere pubblicato e va mostrato in modo chiaro nell'annuncio stesso. E la piattaforma deve fare sforzi ragionevoli per controllare a campione e con regolarità sia quelle autodichiarazioni sia la validità del numero, comunicando gli esiti dei controlli alle autorità competenti e a chi affitta.

L'articolo 6 chiude il cerchio dal lato dell'amministrazione: l'autorità competente può verificare le dichiarazioni in qualsiasi momento dopo il rilascio del numero, chiedere di correggere informazioni errate entro un termine ragionevole, sospendere la validità del numero, ritirarlo in caso di dolo o colpa grave e ordinare alla piattaforma di rimuovere l'annuncio o di disabilitarne l'accesso.

In pratica cambia il peso di un errore di battitura. I controlli sono a campione, perché l'articolo 8 esclude un obbligo generale di monitoraggio, ma non li fa più un funzionario che passa a leggere il cartello: una cifra sbagliata nel CIN è una stringa che una macchina confronta con un registro, e l'esito può essere un annuncio spento. Su Airbnb si era già visto prima del regolamento: nel novembre 2024 la piattaforma annunciò che nel 2025 avrebbe rimosso gli annunci sprovvisti di CIN.

Cosa parte ogni mese, e quanto resta in giro

L'articolo 9 è la ragione per cui il regolamento esiste. Quando l'alloggio si trova in una zona inclusa nell'elenco che lo Stato pubblica ai sensi dell'articolo 13, la piattaforma trasmette ogni mese al punto di ingresso digitale unico un pacchetto di dati per ciascun alloggio, da macchina a macchina.

Due dettagli meritano attenzione. Il file non è un semplice totale mensile: i dati di attività comprendono, all'articolo 3, punto 12, il numero di ospiti per notte e il paese di residenza di ciascuno, alloggio per alloggio. I nomi non ci sono, ma il quadro di ogni casa è preciso. E l'articolo 12 limita l'accesso delle autorità a due scopi, la verifica delle procedure di registrazione e l'applicazione delle regole sull'accesso al servizio; fuori da lì i dati possono circolare solo senza identificare singole unità o singoli locatori. L'accertamento fiscale non è fra gli scopi, e l'articolo 2 lascia comunque impregiudicate le norme fiscali: il canale fiscale esiste ed è un altro, e in Italia passa da anni dalla ritenuta, dalla comunicazione degli intermediari e dalla DAC7.

Quel file mensile, poi, non sostituisce nulla di quello che fai già. La comunicazione dei documenti degli ospiti al Portale Alloggiati della Questura resta un obbligo tuo, anche penalmente sanzionato, su un canale diverso e con finalità di sicurezza pubblica: come si fa, e cosa non puoi chiedere agli ospiti, sta nella guida al check-in e all'identificazione.

Dove l'Italia si è fermata

Oltre alla conformità dei registri il regolamento affida agli Stati altri adempimenti, fra cui un coordinatore nazionale e l'ente che trasmette i dati alla statistica. Quattro sono quelli che decidono se il meccanismo funziona per chi affitta: un punto di ingresso digitale unico, con un'interfaccia tecnica che permetta alle piattaforme di trasmettere i dati e che faciliti i controlli a campione (articolo 10); gli elenchi pubblici e gratuiti delle aree in cui si applica una procedura di registrazione e in cui è dovuta la trasmissione dei dati (articolo 13); un'autorità designata per il monitoraggio, che riferisce alla Commissione ogni due anni (articolo 14); e le disposizioni sulle sanzioni, che l'articolo 15, paragrafo 4, imponeva di adottare, pubblicare e notificare alla Commissione entro il 20 maggio 2026.

Di questi quattro passaggi, sulle fonti pubbliche consultate il 30 settembre 2026, non ne risulta documentato nessuno: nessun atto che designi l'autorità, nessuna documentazione che identifichi e descriva il punto di ingresso digitale unico italiano, nessun elenco delle aree, nessun provvedimento sulle sanzioni pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Anche la pagina del Ministero che presenta la banca dati delle strutture ricettive si ferma al decreto istitutivo del 2021 e non nomina il regolamento. Qualcosa si muove sul piano legislativo: la stampa di settore riferiva ad agosto di un disegno di legge di delegazione europea 2026, esaminato dal Consiglio dei ministri, che affiderebbe al Governo l'aggiornamento della disciplina del CIN con decreti legislativi da adottare entro tre mesi dall'entrata in vigore della legge. Non l'abbiamo potuto verificare su una fonte governativa, quindi consideralo un'indicazione da confermare.

Assenza di riscontri pubblici, però, non è prova che nulla stia succedendo: il punto di ingresso è soprattutto un'infrastruttura tecnica fra amministrazione e piattaforme, e può funzionare senza che nessuno pubblichi un comunicato. Per sapere se il tuo CIN è stato accettato guarda il pannello dell'annuncio; per sapere se il flusso dei dati è già attivo servono informazioni della piattaforma o dell'amministrazione, che l'annuncio non mostra.

Cosa conviene fare adesso

• Confronta cifra per cifra il CIN scritto nei tuoi annunci con quello della banca dati, su ogni portale e non solo su quello da cui arrivano più prenotazioni.
• Controlla che il CIR sia ancora attivo. Dodici mesi senza comunicazioni di presenze su ROSS1000 e la Regione chiude d'ufficio la posizione: verifica anche che il CIN risulti ancora valido nella banca dati.
• Verifica che l'indirizzo registrato sia quello vero, piano e interno compresi: è un dato che viaggia insieme alle notti.
• Se un'autodichiarazione ti chiede quali servizi offri, rispondi guardando l'elenco delle prestazioni ammesse e non la memoria.

Il lavoro che resta

Il regolamento non aggiunge lavoro a chi è già in regola, ma sposta il costo di una distrazione: un codice trascritto male, un indirizzo vecchio, una casella spuntata di fretta in un modulo che nessuno rileggerà mai. Tenere allineati codici, indirizzi e dichiarazioni su ogni portale dove sei presente è il tipo di lavoro che non si vede finché non salta, e salta sempre nella settimana in cui hai la casa piena.

È la parte noiosa del mestiere, e con Livenly la teniamo in ordine per le case che seguiamo sulla sponda est del Garda, insieme a quella che gli ospiti vedono: una guida digitale per ogni appartamento e un concierge che risponde nella loro lingua a qualsiasi ora. Se gestisci case sul lago, puoi vedere come lavoriamo con i proprietari.

Fonti verificate il 29 settembre 2026 su EUR-Lex, sul sito del Ministero del Turismo e sui documenti parlamentari della Camera. Questa pagina è informazione e non consulenza: per gli adempimenti fiscali e per la qualificazione della tua attività parlane con il tuo commercialista. Il quadro attuativo italiano è in movimento, quindi se leggi fra qualche mese ricontrolla.