Estintori e rilevatori di gas negli affitti brevi: quanti, dove e chi è esonerato

In ogni casa data in affitto breve o turistico servono estintori da almeno 6 kg o 6 litri e capacità 13A, uno ogni 200 metri quadrati e almeno uno per piano, più rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido. Dai rilevatori sei esonerato solo se in casa non hai gas né fonti di monossido. Multa: da 600 a 6.000 euro.

Cosa dice la norma

L'obbligo sta nell'articolo 13 ter, comma 7, del D.L. 145/2023, convertito dalla legge 191/2023, lo stesso articolo che ha introdotto il CIN. Il comma ha tre periodi. Il primo riguarda la sicurezza degli impianti e vale per chi gestisce in forma imprenditoriale; il secondo comincia con «In ogni caso» e vale per tutte le unità date in locazione breve o turistica, che tu sia imprenditore o no; il terzo dice di che tipo devono essere gli estintori.

Quel secondo periodo chiede tre cose: «dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti», estintori portatili in posizioni accessibili e visibili, e un numero minimo di estintori calcolato sulla superficie e sui piani. Il terzo periodo, per il tipo di estintore, rimanda al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021. Qui scendiamo nei casi pratici; il quadro completo di CIN, CIR, Alloggiati Web e imposta di soggiorno sta nella guida agli adempimenti comune per comune.

Da quando valgono? Le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate all'11 maggio 2026, rispondono alla domanda 4.2: dalla data in cui acquisisci ed esponi il CIN. Se hai il codice da tempo l'obbligo ti riguarda già, e le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025.

Quanti estintori servono e di che tipo

Il punto 4.4 del decreto del 2021 fissa la soglia tecnica: capacità estinguente non inferiore a 13A e carica non inferiore a 6 kg o 6 litri. La FAQ 4.10 del Ministero riprende gli stessi valori, che trovi sull'etichetta dell'estintore: controllali prima di comprarlo. Il 13A riguarda i fuochi di materiali solidi, ed è un minimo; l'etichetta dice anche su quali altre classi di fuoco l'estintore funziona e se si può usare su apparecchi elettrici sotto tensione, due cose che in una cucina contano.

Il numero segue due regole che valgono insieme: uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di uno per piano, e conta quella che dà il numero più alto. Un trilocale di 80 metri quadrati su un solo livello ne vuole uno; lo stesso trilocale distribuito su due piani ne richiede due. Una casa di 250 metri quadrati su un piano unico arriva a due, perché i 50 metri quadrati in più sono una frazione e la frazione conta come un intero, e una di 450 a tre.

Casa senza gas: quando sei esonerato dal rilevatore di gas e monossido

È la domanda che fanno più spesso i proprietari di case con piano a induzione e pompa di calore. La FAQ 4.3 esonera dai rilevatori i locatori di unità «non dotate di impianto a gas» e per le quali sia escluso «con certezza» il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio. Le condizioni sono due e devono esserci entrambe, e la certezza riguarda anche quello che può arrivare da fuori casa: un garage comunicante o una canna fumaria condivisa in condominio rendono l'esonero difficile da sostenere.

La seconda è quella che fa cadere molti esoneri dati per scontati. Il monossido non viene solo dal gas: l'ATS Val Padana, nella sua scheda informativa sul monossido, lo indica nei fumi di combustione di bracieri, stufe, fornelli, caldaie, boiler e camini aperti. Una casa tutta elettrica con un camino a legna in soggiorno o una stufa a pellet non ha impianto a gas, ma il rischio di monossido non è escluso, quindi l'esonero non regge. La FAQ non tratta questi casi in modo esplicito: questa è una nostra lettura, quella prudente.

Resta un secondo dubbio: se in casa c'è solo una stufa a pellet, serve anche il rilevatore di gas combustibili oltre a quello di monossido? La norma nomina i due dispositivi insieme e l'esonero è scritto per entrambi, per cui la scelta prudente è averli tutti e due. Esistono dispositivi combinati gas e monossido, ma un rilevatore sente quello che succede nella stanza dove sta: se la stufa è in soggiorno e il gas in cucina, ti serve un rilevatore di monossido vicino alla stufa e uno di gas in cucina, adatto al gas che usi.

Diverso il caso della bombola di GPL sotto il piano cottura, in una casa senza allaccio alla rete del metano. Lì il gas c'è, quindi i rilevatori servono, e conta il tipo di gas: il GPL è più pesante dell'aria e il metano più leggero, perciò il rilevatore va scelto per quel gas e montato all'altezza che indica il suo manuale.

I casi che si incontrano sul lago

Due righe della tabella sorprendono più delle altre. La prima è il condominio con gli estintori sul pianerottolo: per la FAQ 4.7 non bastano, perché ogni unità abitativa deve avere i propri. La seconda è la camera affittata nella casa dove vivi: la FAQ 4.6 applica gli stessi requisiti anche alle singole porzioni di un'unità date in locazione breve.

Dove metterli e cosa guardare a ogni cambio ospite

Gli estintori vanno vicino agli accessi e alle zone più a rischio, in pratica alla porta d'ingresso e all'ingresso della cucina, in un punto visibile e non dentro un armadio. Accanto ai fornelli no: se il fuoco parte da lì, devi poterlo prendere senza avvicinarti alla fiamma. La FAQ 4.11 indica l'impugnatura a circa 110 centimetri da terra.

Il controllo vero si fa a ogni cambio, durante le pulizie. La norma chiede dispositivi «funzionanti», e un rilevatore con la batteria scarica o staccato dalla presa perché fischiava di notte non lo è. Mettilo nella checklist di chi fa il cambio: spia accesa, nessun segnale di guasto, estintore al suo posto con il sigillo intatto e l'indicatore di pressione nella zona verde, se il modello ce l'ha. Annota la data di fine vita del rilevatore, che il produttore stampa sul dispositivo o nel manuale.

Poi dillo all'ospite. Una riga nel welcome book della casa con la posizione dell'estintore e cosa fare se suona il rilevatore serve a chi arriva alle undici di sera e non ha mai visto la casa, e ti evita la telefonata in tedesco alle tre di notte per un allarme che nessuno sa spegnere.

Per la manutenzione degli estintori la FAQ 4.13 rimanda alla norma tecnica UNI 9994 e al manuale del produttore, che stabiliscono quali controlli fare e con che cadenza. Una ditta antincendio della zona ti dice cosa serve al tuo modello, e le ricevute vanno conservate. Il rilevatore avvisa ma non previene: caldaia, stufa e canna fumaria hanno una loro manutenzione periodica, da tenere in regola con il tuo manutentore.

Dispositivo o impianto: serve un tecnico?

No, se scegli un dispositivo. La FAQ 4.8 osserva che la legge parla di «dispositivi» e non impone un impianto con progetto: un rilevatore a batteria o a spina, conforme alle norme tecniche e installato seguendo il manuale, soddisfa la regola. Per installazione e manutenzione dei rilevatori in ambito domestico la norma di riferimento è la UNI 11522, in vigore nell'edizione 2024.

Se invece vuoi un sistema fisso, cablato, magari con l'elettrovalvola che chiude il gas in caso di fuga, entri nel campo del D.M. 37/2008: serve un installatore abilitato e a lavoro finito ti rilascia la dichiarazione di conformità. La norma sugli affitti brevi non lo chiede.

Se gestisci in forma imprenditoriale

Il primo periodo del comma 7 aggiunge, per chi gestisce in forma imprenditoriale, i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale vigente, e il comma 8 lega la forma imprenditoriale anche alla soglia di appartamenti oltre la quale l'attività si presume d'impresa, con la SCIA al Comune che ne segue. Come si contano gli appartamenti e cosa cambia sul piano fiscale lo trovi nella guida alla soglia dei due appartamenti.

Chi controlla e quanto costa la multa

Il comma 9 punisce chi affitta senza rilevatori o estintori con una sanzione da 600 a 6.000 euro «per ciascuna violazione accertata». La FAQ 1.7 la riferisce al locatore, cioè a chi concede la casa in locazione, imprenditore o no. Il comma 11 affida controlli e sanzioni al Comune dove si trova la casa, che li esercita tramite la polizia locale e trattiene i proventi. La multa è il rischio minore: se un ospite si intossica o la cucina prende fuoco, la domanda diventa la responsabilità civile e penale, e cosa copre la tua polizza.

Se la casa te la gestisce un property manager ma la locazione la concedi tu, la multa arriva comunque a te: conviene mettere per iscritto chi compra i dispositivi e chi li controlla a ogni cambio, con le ricevute conservate in un posto che conoscete entrambi.

Estintori e rilevatori servono di più se l'ospite sa dove sono e cosa fare quando qualcosa suona. Per le case che seguiamo sulla sponda est del Garda, Livenly dà a ogni appartamento una guida digitale e un concierge che risponde agli ospiti nella loro lingua a qualunque ora, compresa la domanda su quel rilevatore che lampeggia. Se vuoi capire quanto della gestione puoi delegare, guarda come lavoriamo con i proprietari.

Contenuto verificato il 2 novembre 2026 sul testo dell'articolo 13 ter del D.L. 145/2023 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, sulle FAQ del Ministero del Turismo aggiornate all'11 maggio 2026, sul decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021 e sul catalogo UNI. Questa pagina è informazione, non consulenza: per l'impianto della tua casa e per la manutenzione dei dispositivi il riferimento resta un tecnico abilitato.