La ritenuta del 21 per cento: cosa trattiene la piattaforma e cosa resta a te

Quando la piattaforma incassa per te, dai soldi che ti arrivano manca il 21 per cento. Non è una commissione e non è una tassa in più: è un acconto sull'imposta che devi comunque, versato all'Agenzia delle Entrate al posto tuo da chi ha toccato i soldi. Lo recuperi in dichiarazione con la certificazione che la piattaforma ti rilascia. Il calcolo si fa sull'importo lordo, quindi dentro ci sono anche la provvigione che il portale si tiene e la pulizia finale fatta pagare a forfait. Se la tua cedolare sta al 26 per cento, la differenza la versi tu a saldo. E se l'intermediario non incassa, non trattiene nulla: l'obbligo segue i soldi.

Chi trattiene, e in che veste

La ritenuta non nasce con le piattaforme. Nasce con l'articolo 4 del decreto legge 50/2017, che ha messo in capo a chi incassa i canoni delle locazioni brevi, o interviene nel pagamento, il ruolo di sostituto d'imposta: al momento di pagare il locatore trattiene il 21 per cento e lo versa all'Agenzia delle Entrate al posto suo.

La natura di quella ritenuta è cambiata di recente. Fino al 2023, se avevi scelto la cedolare, la ritenuta chiudeva il conto e valeva come imposta definitiva; negli altri casi era un acconto. Poi la legge di bilancio 2024 ha portato l'aliquota ordinaria della cedolare al 26 per cento, lasciando il 21 per una sola unità immobiliare che scegli in dichiarazione, e l'Agenzia ha chiarito nella circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 che la ritenuta si opera a titolo d'acconto, qualunque sia il regime scelto dal locatore.

Per te cambia la cassa, non il totale. Se la casa su cui applichi la cedolare sta al 26 per cento, i cinque punti di differenza restano da versare a saldo, e il conto arriva l'anno dopo con i soldi dell'estate già spesi. Il meccanismo è nazionale e si somma agli adempimenti che cambiano da un municipio all'altro: quelli li trovi in fila nella guida su cosa cambia da un comune all'altro sulla sponda veronese.

Su quale cifra si calcola

Sul corrispettivo lordo indicato nel contratto, senza dedurre niente. La circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 è il testo di riferimento su questo punto: tiene fuori dal conto penali, caparre e depositi cauzionali, e dentro ciò che l'ospite paga in cambio dell'ospitalità. Due voci meritano attenzione, perché sono quelle che fanno sembrare sbagliato il numero scritto sulla certificazione.

La provvigione del portale

Se il portale si tiene la commissione prima di pagarti, quella commissione fa parte del corrispettivo lordo e la ritenuta si calcola anche su quella. L'esempio della circolare sta in due cifre: canone di 1.000 euro più 80 euro di provvigione trattenuta fanno 1.080, e la ritenuta è di 227 euro. Paghi un acconto d'imposta anche sugli 80 euro che non hai mai visto. Quando invece la provvigione viene addebitata all'ospite, fuori dal canone, nella base non entra, e lo stesso vale se è a carico tuo ma non viene trattenuta dal pagamento: negli altri due esempi della circolare la ritenuta resta di 210 euro. Il Centro assistenza di Airbnb descrive la stessa logica: la ritenuta si calcola sull'importo lordo, prima di dedurre la commissione host, e la tassa di pulizia ne fa parte.

Le pulizie e gli extra

Qui la differenza la fa il modo in cui li fai pagare. Le spese sostenute direttamente dall'ospite, o riaddebitate al costo effettivo, restano fuori. Le somme chieste a forfait per pulizia e biancheria, che è il modo in cui lavora quasi ogni annuncio, entrano nel corrispettivo lordo e quindi nella ritenuta.

Letto da qui, il conto dice una cosa che conviene avere chiara prima di fissare il listino: l'imposta si appoggia su una base più larga dell'incasso che ti resta davvero. Quanto pesa sul margine di una casa sul lago sta nel conto dal lordo al netto.

Un esempio dal lordo al bonifico

Mettiamo tutto in fila con cifre inventate. Un soggiorno da 1.000 euro lordi, di cui 850 di notti e 150 di pulizia a forfait, su Airbnb con la commissione unica del 15,5 per cento. La ritenuta si calcola sui 1.000 senza dedurre la commissione, e il bonifico arriva a 635 euro. Con la cedolare al 21 per cento l'imposta dovuta è di 210 euro e la ritenuta l'ha già coperta tutta; con il 26 per cento sono 260, e i 50 euro di differenza li versi tu a saldo l'anno dopo. Dai 635 euro devi ancora pagare l'impresa di pulizie e gli altri costi della casa.

Quando la piattaforma non trattiene niente

L'obbligo segue il denaro. Se l'intermediario non ha la disponibilità delle somme non può operare la ritenuta, e la circolare del 2017 fa l'esempio dell'assegno intestato al locatore: chi mette in contatto le parti senza passare dalla cassa non trattiene nulla. È la ragione per cui la risposta cambia da portale a portale e, sullo stesso portale, da configurazione a configurazione. Il posto dove si vede sono i tuoi riepiloghi dei pagamenti.

Poi c'è il caso in cui la ritenuta si ferma. Riguarda le locazioni brevi non imprenditoriali, quindi se l'attività si presume d'impresa l'intermediario non trattiene. Airbnb, nel proprio Centro assistenza, scrive che dal 1° gennaio 2026 smette di trattenere agli host con più di due annunci sulla piattaforma, dopo che la soglia è scesa da più di quattro a più di due. La legge però conta gli appartamenti destinati alla locazione breve in tutta Italia, non gli annunci di un solo portale, quindi il conto va fatto sulla tua situazione complessiva, e le informazioni fiscali nell'account vanno tenute aggiornate. Dove passa la soglia e cosa comporta superarla sta nella guida sulla partita IVA: vale la pena sapere dove passa oggi.

La certificazione è il tuo documento, non un favore

Chi opera la ritenuta la versa con F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento, con il codice tributo 1919, e deve certificare al locatore le somme trattenute. Quella certificazione è la ricevuta con cui recuperi l'acconto in dichiarazione: senza, il tuo commercialista non ha niente da scaricare. Airbnb scrive nel proprio Centro assistenza di rilasciarla ogni anno come certificazione unica e di trasmetterla all'Agenzia entro il 16 marzo dell'anno successivo, e chiede di tenere aggiornati nell'account i dati fiscali e catastali entro febbraio di ogni anno.

Vale la pena confrontarla con i tuoi riepiloghi, perché i due numeri spesso non coincidono al primo colpo, e ci sono tre ragioni ordinarie: la certificazione ragiona su importi lordi mentre il conto in banca registra bonifici netti, la ritenuta segue l'anno in cui il pagamento è avvenuto e non quello del soggiorno, e una prenotazione di dicembre pagata a gennaio cade nell'anno dopo. Se lo scarto non si spiega con queste tre cose, chiedi il dettaglio alla piattaforma prima di firmare la dichiarazione.

L'imposta di soggiorno viaggia su un altro binario

Con il 21 per cento non c'entra niente. L'imposta di soggiorno è un tributo comunale e la paga l'ospite. Chi ne risponde verso il Comune dipende da chi incassa: per le locazioni brevi la legge indica il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento, quindi può essere la piattaforma, dove riscuote l'imposta, oppure tu. Quietanze, scadenze che cambiano da un municipio all'altro e dichiarazione annuale stanno nella guida su chi la versa e quando, insieme al testo della norma che indica chi risponde.

Il 9 febbraio 2024 Airbnb ha annunciato che avrebbe riscosso e riversato l'imposta di soggiorno in Italia, partendo il 15 febbraio da 1.200 comuni e con gli altri a seguire. Nel settembre 2025 ha raccontato di aver versato quasi 100 milioni di euro per conto degli host italiani nel 2024, cifra che ricava dalla dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno trasmessa all'Agenzia delle Entrate a giugno, e a marzo 2026 ne ha indicati oltre 110 milioni per il 2025. L'elenco dei Comuni attivi però non è uguale per tutti, e va guardato annuncio per annuncio.

La domanda utile è se la piattaforma lo faccia per il tuo annuncio, e la risposta sta dentro l'annuncio e non sul sito del Comune: nella sezione delle tasse dell'editor compare l'elenco delle imposte che Airbnb raccoglie e versa. Se lì non trovi nulla, incasso e versamento restano in capo a te.

Quello che parte comunque

Oltre ai soldi partono i dati. L'intermediario che interviene nella conclusione dei contratti comunica all'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo, nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell'immobile e importo del corrispettivo lordo. Il provvedimento del Direttore dell'Agenzia n. 86984 del 17 marzo 2022 ha aggiunto i dati catastali, facoltativi in prima applicazione e obbligatori dalle comunicazioni relative al 2023, e ha scritto che l'obbligo riguarda anche i soggetti non residenti nel territorio dello Stato.

Vale come promemoria per la prossima volta che compili un campo di fretta: l'indirizzo e i dati catastali che hai inserito nel portale sono quelli che arrivano all'Agenzia insieme ai tuoi incassi.

Che una piattaforma con sede all'estero dovesse fare tutto questo è stato contestato a lungo. La Corte di giustizia dell'Unione europea ha deciso il 22 dicembre 2022, nella causa C-83/21: l'obbligo di raccogliere e comunicare i dati e quello di operare la ritenuta non contrastano con la libera prestazione dei servizi, mentre l'obbligo di designare un rappresentante fiscale in Italia è una restrizione sproporzionata. Airbnb ha cominciato a trattenere il 21 per cento dai pagamenti agli host italiani il 1° gennaio 2024.

Il lavoro che resta

Scaricare la certificazione, confrontarla con i riepiloghi, mettere da parte durante l'estate la differenza fra il 21 trattenuto e l'aliquota che pagherai davvero, controllare annuncio per annuncio chi incassa l'imposta di soggiorno, tenere allineati indirizzo e dati catastali su ogni portale. Sono gesti piccoli e nessuno li fa al posto tuo: la piattaforma gestisce la parte che passa dalle sue mani, cioè i soldi che incassa, e il resto resta a te.

La parte fiscale resta tua e del tuo commercialista. Il resto è lavoro di gestione, e con Livenly lo teniamo in ordine per le case che seguiamo sulla sponda est del Garda, insieme a quello che l'ospite vede: una guida digitale per ogni appartamento, risposte a qualsiasi ora nella sua lingua, i servizi del lago prenotabili senza passare da te. Se gestisci case sul lago, guarda come lavoriamo con i proprietari.

Contenuto verificato il 13 ottobre 2026 sulla circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024, sulla circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, sul provvedimento del Direttore dell'Agenzia n. 86984 del 17 marzo 2022, sulla sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea del 22 dicembre 2022 nella causa C-83/21 e sulle pagine del Centro assistenza e del sito di notizie di Airbnb. Le regole fiscali cambiano a ogni legge di bilancio. Questo articolo non sostituisce il parere del tuo commercialista: per la tua posizione parlane con il tuo professionista.