Quanto rende una casa in affitto breve sul Garda: il conto dal lordo al netto

Nessuno può darti un numero onesto su quanto rende «una casa sul Garda», e conviene diffidare di chi te lo dà senza farti domande. Il rendimento è un conto che cambia da casa a casa: quante notti vendi, a che prezzo, quanto ti costa ogni cambio ospite, quanta imposta paghi. Due cose però valgono per tutti. La stagione è corta: a Bardolino, nel 2025, il 95,8 per cento delle presenze turistiche è caduto fra aprile e ottobre. E la cedolare secca si paga sul lordo, senza dedurre nessun costo, commissione del portale compresa. Nell'esempio che trovi più sotto, costruito con numeri plausibili ma inventati, di 18.260 euro pagati dagli ospiti al proprietario ne restano circa 4.750.

In breve

• La stagione è corta. Sulla sponda veronese oltre il 95 per cento delle presenze cade fra aprile e ottobre, e quattro mesi fanno l'anno.
• La cedolare si paga sul lordo. Nessun costo si deduce, nemmeno la commissione del portale, e la pulizia finale fatta pagare a forfait entra nella base.
• Resta circa un quarto. Nell'esempio, di 18.260 euro lordi ne restano circa 4.750 con la cedolare al 21 per cento, prima di mutuo, arredi e tempo.
• Le notti di spalla valgono di più. Una notte in più a ottobre si porta dietro solo commissione, imposta e un cambio: ne resta quasi la metà.
• Soggiorni corti costano. A parità di notti, passare da cinque a tre notti di media toglie circa 580 euro dal netto.

La stagione decide il denominatore

Il primo errore nei conti di rendimento è dividere per dodici. Sul lago l'anno turistico dura sette mesi, e la parte che paga davvero ne dura quattro.

La banca dati del Sistema Statistico Regionale del Veneto lo mostra comune per comune, con dati 2025 ormai definitivi. Bardolino ha registrato 2.520.308 presenze: il 95,8 per cento fra aprile e ottobre, il 67,1 fra giugno e settembre, il 37,9 nei soli luglio e agosto. I quattro mesi freddi dell'anno solare, cioè gennaio, febbraio, novembre e dicembre, ne hanno raccolto insieme il 2,9 per cento. Lungo la sponda il disegno si ripete quasi identico.

Quell'ultima avvertenza conta. Non esiste una serie pubblica che separi gli appartamenti dal resto dell'offerta, quindi il profilo di un bilocale può scostarsi da quello di un campeggio. Ma difficilmente si rovescia, e l'ordine di grandezza resta: giugno, luglio, agosto e settembre fanno 122 notti, e sono quelle su cui si regge l'anno. Una notte invenduta a luglio non la recuperi a novembre.

Guarda invece i mesi di spalla. A Bardolino aprile e ottobre valgono ciascuno circa il 9 per cento delle presenze annue, un paio di punti sotto maggio. È lì che due appartamenti simili smettono di rendere uguale.

La domanda cresce, ma non è la tua occupazione

Eurostat pubblica le notti prenotate tramite piattaforme per provincia. Per Verona i numeri dicono 3.311.550 notti-ospite nel 2025, contro 2.445.326 nel 2023: più 35 per cento in due anni, con l'82,6 per cento delle notti trascorse da ospiti residenti all'estero. E il 2025 è cresciuto sul 2024 anche se nel frattempo Tripadvisor è uscito dal perimetro, che oggi comprende Airbnb, Booking ed Expedia.

Prima di usare questo dato per stimare la tua stagione, leggi le definizioni. È una statistica che Eurostat classifica come sperimentale e che, avverte, non va combinata con le altre statistiche sul turismo, quindi nemmeno con le presenze regionali della tabella. La notte-ospite conta le persone: una famiglia di quattro che resta tre notti vale dodici. E la provincia comprende la città di Verona. Soprattutto, non sappiamo quanti annunci si dividono quelle notti: il mercato si allarga, ma se l'offerta è cresciuta più in fretta della domanda la tua casa può anche lavorare meno.

Dal lordo al netto: dove finisce l'incasso

Le voci sono sempre le stesse, cambia il peso.

• Commissione del portale. Dipende dal portale e dal modello di commissione che hai. Se non hai partita IVA controlla anche l'IVA: Airbnb, nel suo Centro assistenza, spiega che la addebita sui costi del servizio dell'host. Conta la cifra trattenuta davvero, IVA compresa, che leggi nel tuo riepilogo dei pagamenti.
• Pulizie e biancheria. Crescono con il numero di soggiorni, non con le notti.
• Utenze, wi-fi e materiali di consumo. D'estate c'è l'aria condizionata, nei mesi di spalla il riscaldamento.
• Manutenzione. Più una riserva per la lavastoviglie che si rompe il 3 agosto.
• IMU, se la casa non è la tua abitazione principale. A Bardolino l'aliquota 2026 per i fabbricati diversi è 8,60 per mille (delibera di Consiglio comunale n. 40 del 22 dicembre 2025, punto 1 del dispositivo, e prospetto aliquote trasmesso al Ministero). La base si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del 5 per cento e moltiplicata per 160 per le abitazioni, come riporta la scheda IMU del Comune.
• TARI e assicurazione, che dipendono dal Comune e dalla polizza.

L'imposta di soggiorno invece non entra nel conto. La paga l'ospite e tu la versi al Comune, e il meccanismo è spiegato nella guida all'imposta di soggiorno sul Garda. Tienila fuori dai ricavi e fuori dalla cassa che consideri tua.

La cedolare si calcola sul lordo

Qui sta la sorpresa che molti host scoprono alla prima dichiarazione. La guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, versione di aprile 2026, dice a pagina 5 che l'aliquota «va applicata sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l'abbattimento forfettario del 5%». A pagina 6 aggiunge che, se oltre al canone l'ospite paga un corrispettivo forfettario per altri servizi, come la pulizia finale, la base diventa «l'intero importo corrisposto dal locatario», e che le spese accessorie restano fuori solo se le sostiene direttamente l'ospite o se gliele riaddebiti sulla base dei costi e dei consumi effettivi.

E la commissione del portale? Nessun documento dell'Agenzia lo scrive in chiaro per la base della cedolare, ma la conclusione discende dalla regola stessa: la base è l'intero canone indicato nel contratto e la cedolare non ammette deduzioni di costi, quindi la commissione che il portale trattiene prima di pagarti non si sottrae. L'unica indicazione esplicita riguarda la ritenuta: a pagina 11 la guida dice che il 21 per cento si applica all'importo dovuto dall'ospite, «inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all'intermediario». Diverso il caso delle spese di servizio che il portale addebita direttamente all'ospite: quelle non sono canone e non entrano nel tuo conto. Come funziona la trattenuta, voce per voce, sta nella guida sulla ritenuta del 21 per cento.

Le aliquote sono due: 21 per cento su una sola unità, che scegli in dichiarazione, e 26 per cento sulle altre. Oltre i due appartamenti il regime delle locazioni brevi non si applica più, ed è un altro discorso, che trovi in cosa succede quando gli appartamenti diventano tre. Un'ultima nota di cassa: quando l'intermediario incassa per te, trattiene il 21 per cento sempre a titolo d'acconto, qualunque sia il tuo regime. Se la casa sta al 26, la differenza la versi tu a saldo, quindi mettila da parte durante l'estate e non a giugno dell'anno dopo. Dal 1° gennaio 2027 la cedolare sulle locazioni brevi passa all'articolo 207 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi, con le stesse aliquote.

Un esempio con i numeri in chiaro

Un bilocale a Bardolino, 22 soggiorni da cinque notti, prezzo medio di 150 euro a notte, pulizia finale addebitata all'ospite. Le 110 notti vendute sono circa la metà di quelle disponibili fra aprile e ottobre.

Il numero da guardare è in mezzo alla tabella. La cedolare al 21 per cento, calcolata sul lordo, si prende il 45 per cento del margine prima delle imposte. Al 26 per cento arriva al 55. Un'aliquota che sulla carta sembra leggera diventa pesante quando la applichi a soldi che in parte non hai mai visto.

E mancano ancora delle voci. Il mutuo, se c'è. L'arredo iniziale, che fra qualche anno va rifatto. Il commercialista e le dotazioni di sicurezza richieste per il CIN, come i rilevatori di gas e monossido e gli estintori. Soprattutto il tempo: i messaggi alle undici di sera, gli arrivi, il guasto della domenica. Se li gestisci tu, quel netto è anche il tuo stipendio. Se li affidi a un gestore, la sua percentuale va tolta da qui.

Resta da capire che cosa vuol dire «rendere». Il netto va messo accanto al valore della casa, che qui non stimiamo: se il bilocale valesse 200.000 euro, 4.750 euro sarebbero circa il 2,4 per cento l'anno, a 300.000 euro circa l'1,6, prima di mutuo e arredi. Sono cifre d'esempio, non prezzi di mercato. Se invece la casa ce l'hai già e altrimenti resterebbe chiusa, il confronto giusto è un altro. IMU, TARI e assicurazione le pagheresti comunque, quindi rispetto alla casa vuota l'affitto ti lascia circa 6.500 euro in più.

Dove si sposta davvero il risultato

Le notti in più nei mesi di spalla valgono più della media. IMU, TARI e assicurazione li hai già pagati, quindi una notte aggiuntiva si porta dietro solo commissione, imposta e un cambio ogni tanto. Con le stesse ipotesi dell'esempio e la cedolare al 21 per cento, dieci notti in ottobre a 110 euro, in due soggiorni, lasciano circa 626 euro su 1.260 di lordo: quasi la metà, contro circa un quarto nel conto medio, prima dell'eventuale riscaldamento.

La durata dei soggiorni lavora in direzione opposta. Stesse 110 notti vendute in soggiorni da tre notti invece che da cinque vogliono dire 37 cambi invece di 22 (36 soggiorni da tre notti e uno da due). La pulizia che fai pagare all'ospite cresce di 1.200 euro, ma su quella somma paghi commissione e imposta, mentre il costo delle pulizie sale di 1.350. Alla fine il netto scende di circa 580 euro, e hai quindici check-in in più da seguire.

Poi ci sono le notti vendute e il prezzo medio, le due leve che pesano di più: su come si costruisce il prezzo di una notte c'è una guida a parte. Qui la tabella rifà il conto dell'esempio cambiando solo queste due, con soggiorni da cinque notti e tutti gli altri costi fermi.

Il conto è molto sensibile. Venti notti in meno tolgono circa 1.760 euro di netto, venti euro in meno a notte circa 1.410. Gran parte dei costi resta uguale qualunque cosa succeda, quindi di ogni euro che perdi in incasso ne perdi circa due terzi anche nel netto.

Il lavoro che resta

Il netto di una casa sul lago si decide in pochi mesi e in molti piccoli passaggi: un soggiorno allungato di due notti, un ospite di ottobre che torna l'anno dopo, una domanda risolta prima che diventi una recensione. È il lavoro che facciamo con Livenly per le case che seguiamo sulla sponda est del Garda, con una guida digitale per ogni appartamento e un concierge che risponde agli ospiti nella loro lingua, a qualunque ora. Se vuoi rifare questo conto sulla tua casa, puoi vedere come lavoriamo con i proprietari.

Dati e fonti verificati il 21 settembre 2026. Questa pagina è informazione, non consulenza fiscale: regime, aliquota e trattamento delle singole voci vanno confermati dal tuo commercialista sulla tua situazione. Aliquote e regole sulle locazioni brevi cambiano spesso, quindi se leggi fra molti mesi ricontrolla.